Đô thị hóa ở Việt Nam đang trong thời kì phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Cần Thơ. Đô thị hóa làm cho nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình phục vụ xã hội, công trình nhà ở, trung tâm thương mại ngày càng tăng lên nhưng quỹ đất thì có hạn, điều này vô hình chung đẩy giá đất ngày càng tăng cao. Bên cạnh đó là tình trạng đầu cơ đất đai, môi giới vì lợi ích cá nhân đã đưa các thông tin ảo để đẩy giá đất ngày càng lên cao. Vì thế, những người có thu nhập thấp rất khó tiếp cận nguồn tài nguyên khan hiếm này. Giá đất đai tại các thành phố lớn Việt Nam đều ngang bằng với giá đất tại khu dân cư ở một số địa điểm ở trung tâm của Tokyo, mặc dù thủ đô Nhật Bản và Việt Nam có khoảng cách lớn. Vấn đề đặt ra là làm sao để có thể xác định được chính xác giá đất theo đúng với giá trị của nó. Thật sự điều này khó có thể thực hiện do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không giống các hàng hóa khác ở chỗ đất đai là có hạn, giá trị của đất đai không giống nhau do giá trị đất đai bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau. Việc nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được nhiều nhà nghiên cứu thực hiện từ rất lâu. Đa số các kết quả nghiên cứu cho kết quả yếu tố vị trí và diện tích là hai yếu tố có ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến giá đất. Có 4 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên là nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố khu vực và nhóm các yếu tố riêng biệt.

Thành phố Cần Thơ được xem là trung tâm của Đồng bằng sông Cửu Long, là trung tâm kinh tế, là đầu mối quan trọng về giao thông vận tải nội vùng và liên vận quốc tế; đóng vai trò động lực thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của toàn vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Với vị trí quan trọng này, trong những năm qua thành phố Cần Thơ đã không ngừng phấn đất để đạt được các mục tiêu đề ra. Bên cạnh đó, giá đất trên địa bàn cũng tăng tỷ lệ thuận với sự phát triển của thành phố và có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường, có khu vực khoảng cách này chênh lệch đến 7 – 8 lần. Mục đích của nghiên cứu này là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Cần Thơ trên cơ sở ứng dụng mô hình phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) và áp dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến.

Thành phố Cần Thơ

Điều tra được thực hiện với 328 người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ trong thời gian từ tháng 6 – 12/2019. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính đa biến cho thấy 61,0% sự biến động của giá đất bị ảnh hưởng bởi các nhóm yếu tố đưa vào mô hình nghiên cứu, còn lại 39,0% sự biến động của giá đất là do các yếu tố khác. Kết quả nghiên cứu có 6 nhóm yếu tố có ảnh hưởng tích cực đến giá đất tại thành phố Cần Thơ gồm: nhóm nhân tố tự nhiên, nhóm nhân tố khác, nhóm nhân tố kinh tế , nhóm nhân tố hạ tầng, nhóm nhân tố pháp lý, chính sách Nhà nước , nhóm nhân tố xã hội . Trong đó nhóm nhân tố tự nhiên được xác định là có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất với sự đóng góp 12,86%, nhóm nhân tố xã hội được xác định là ít ảnh hưởng đến giá đất nhất với sự đóng góp 6,45 %.

lttsuong